Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...

Каждый покупатель квартиры интересуется вопросом, а что можно проверить перед покупкой квартиры и как правильно это сделать.

Зачем проверять чистоту недвижимости? Да потому, что приобретение объекта недвижимости может быть в жизни каждого человека один, два или несколько раз. Это дорого и не всем доступно, поэтому в случае мошенничества человек может просто остаться на улице, не добившись правды.

И далее рекомендации от экспертов, что нужно проверить в обязательном порядке перед покупкой недвижимости и какие риски сопровождают куплю-продажу недвижимости.

Риски приобретения недвижимости на рынке

Какие же риски у покупателя недвижимости на первичном и вторичном рынке? Их множество. Но больше их все-таки на вторичном рынке, чем на первичном. Связано это с тем, что, как правило, строительством и реализацией жилых комплексов в России занимаются проверенные и аккредитованные застройщики, которые работают в данном сегменте не первый год. Поэтому, чтобы минимизировать свои риски при покупке квартиры на первичном рынке, нужно просто выбрать стабильного и надежного застройщика.

Относительно вторичного рынка, то здесь можно выделить пять главных рисков:

• Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы;
• Реализация объекта без согласия кого-то из собственников;
• Продажа объекта, приватизированного незаконно;
• Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект;
• Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт.

И далее более подробно о каждом из указанных рисков.

Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы.

По поводу поддельной доверенности, то это самый распространенный вид мошенничества с недвижимостью. Так называемые черные риэлторы выискивают специально одиноких людей пожилого возраста, инвалидов, людей с алкогольной и наркотической зависимостью, и потом оформляют их собственность на подставных людей, не имеющих вообще никакого отношения к квартире. Сделка купли-продажи проводится на основании доверенности, которая или подделывается, или оформляется незаконным способом с помощью некого воздействия на лицо. В результате переоформления права собственности квартира продается на рынке.

Специфической особенностью такой фальшивой сделки является то, что обычно цена на такую квартиру значительно ниже рыночной. Риэлторам необходимо быстро реализовать объект, чтобы получить деньги. Поэтому низкая стоимость жилья всегда должна насторожить.

Вторым признаком мошенничества при таких операциях может быть наличие доверенности, которая позволяет третьим лицам действовать от лица собственника.

Наличие доверенности кроет в себе два вида рисков: с одной стороны, она может быть фальшивой, а с другой стороны, такой документ имеет законную силу только до момента его отмены. Если собственник жилья решит отменить доверенность, то сделка будет признана не действительной.

Реализация объекта без согласия кого-то из собственников

Собственником квартиры могут быть несколько лиц, даже если они не проживают на одной территории, или кто-то прописан, а кто-то нет. Вне зависимости от количества собственников, разрешение на продажу должен давать каждый из собственников. И здесь есть нюанс: если среди лиц есть несовершеннолетние дети, то должно быть обязательное разрешение органов опеки.

Если же сделка неким образом проводится без чьего-то согласия, то в случае, если один из собственников заявит свое право на недвижимость после подписания купли-продажи, то сделка будет признана не действительной.

Продажа объекта, приватизированного незаконно

Все квартиры на вторичном рынке имеют свою историю. И одним из таких исторических этапов является этап приватизации. Так вот эта процедура очень часто признается незаконной, поскольку кто-то из проживающих на тот момент лиц не принимал участие в ней.

Особое внимание следует уделить операции, во время которой в приватизации один из супругов или других собственников был признан исчезнувшим. В случае, если лицо будет обнаружено, то даже после купли оно может заявить свои права. В итоге – сделка будет аннулирована.

Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект

При приобретении квартиры необходимо обязательно проверить факт того, все ли наследники были учтены при оформлении права собственности на недвижимость. Если кто-то из наследников не заявил о своих правах в оговоренный период, то он может это сделать и после сделки.

Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт

Сама задолженность любого характера не может повлечь за собой аннулирование сделки купли-продажи. Но вот узнать о том, что после приобретения тебе необходимо еще погашать некие долги (а они могут быть не маленькими), не очень приятно.

Таким образом, видно, что покупателя недвижимости на рынке ожидает множество подводных камней, которые могут повлечь за собой плачевные результаты.

Проверка «чистоты» приобретаемой квартиры

Предлагаем самые топовые и эффективные рекомендации, выполнение которых позволит защитить себя от возможных ошибок и участия в чьих-то мошеннических манипуляциях.

Что нужно сделать, чтобы проверить чистоту квартиры:

• Проанализировать стоимость квартиры. На первый взгляд может показаться, что низкая цена – это отличный способ сэкономить. Но на деле такая ситуация должна насторожить, поскольку объективно всегда есть причина низкой цены. Поэтому проанализируйте средний диапазон цен на аналогичный объект и откажитесь от тех, кто имеет уж очень низкую стоимость.
• Проведите устную беседу с продавцом. Прежде чем проводить встречу с продавцом квартиры, продумайте для себя перечень вопросов, которые должны быть интересны и важны. При встрече задайте все вопросы, не постесняйтесь записать некоторое факты. После беседы можно будет сопоставить реальные факты с теми, которые были изложены в устной беседе.

Такой способ банальный, но он может помочь выявить неточности. Если продавец очень путается в фактах, или скрыл от Вас некую информацию, то это должно насторожить.

• Получите документы от продавца. Среди необходимых документов нужно выделить:

1. Паспорт самого продавца;
2. Документы о праве собственности на недвижимость. Если в документе указано несколько лиц, можно запросить копии паспортов и других собственников.

Все документы должны предоставляться для ознакомления в оригинале, а не их копии.

• Самостоятельно запросить в МФЦ выписку из ЕГРП, которая и будет главным основанием для определения права собственности продавца. До получения такого официального документа не стоит передавать продавцу недвижимости никаких денег. И даже если продавец будет очень настаивать на авансе, откажитесь от этого.

Выписка предоставит возможность узнать не только владельца объекта, но и факт того, что недвижимость находится в залоге или на имущество наложен арест.

• Обязательно выясните: нет ли среди собственников и прописанных лиц несовершеннолетних субъектов. Также проверьте статус продавца: женат или замужем, разведен и т.д.

Такая проверка нужна для того, чтобы потом не было претензий к законности сделки. Например, если есть ребенок среди собственников жилья или он прописан здесь, то тогда обязательно должно быть разрешено органов опеки.

Если среди собственников есть недееспособное лицо, то тогда для осуществления сделки необходимо присутствие опекуна. И здесь самая большая опасность. Как покупатель может определить является ли продавец дееспособным или нет? В таком случае рекомендовано в обязательном порядке от продавца квартиры запросить медицинскую справку от психиатра и наркологического центра. Кажется, что это слишком, но на деле, это может значительно обезопасить покупателя.

Если же по каким-то причинам покупатель отказывается от предоставления таких документов, то можно на встречу пригласить психиатра. Опытный специалист сможет сразу определить отклонения от нормы.

• Проверить недвижимость на наличие споров

Такие действия очень легко осуществить. Для этого достаточно зайти на официальный сайт того суда, в юрисдикции которого пребывает данный объект и по фамилии продавца проверить наличие спорных ситуаций. Конечно, это не гарантирует 100% чистоту квартиры, ведь спорное дело может рассматриваться и в другом суде. Хотя вероятность такой ситуации минимальна.

• Проверить платежеспособность физического лица-продавца

Это значит, что необходимо в обязательном порядке проверить факт того, не признан ли данный продавец банкротом. Это можно сделать с помощью единого реестра арбитражных судов в открытом доступе. В случае, если делопроизводство уже начато, то отказаться от такой сделки необходимо в любом случае. Иначе сделку аннулируют, а недвижимость конфискуют для погашения долгов физического лица.

• Получение выписки из домовой книги

Самостоятельно запросить такую выписку покупатель не может, поскольку такая информация не доступна чужим лицам. Попросите сделать это продавца. Из этого документа можно будет узнать, кто прописан в квартире, и в течение какого срока он сможет выписаться.

• Составление общей картины

В конце необходимо на основании полученных сведений и анализа оценить реальную возможность провидения законной сделки. Кстати, откажитесь от сделок на объекты, которые были куплены ранее, чем 3 года тому назад. Это позволит избежать срока исковой давности и предъявления к Вам как покупателю различных претензий.

Таким образом, при провидении любой сделки с недвижимостью необходимо очень щепетильно подходит к самому вопросу. И иногда это лучше доверить проверенному юристу, особенное, если есть некие сомнения.

Прочтите также:

• Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

• Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция 2018

© 2018 — 2024, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...