Понедельник , Ноябрь 19 2018

Бесплатная юридическая консультация*:

* - в бесплатную консультацию не входит подготовка письменных ответов  
ГЛАВНАЯ >> Инвестиции >> Чем отличаются апартаменты от квартиры: как купить апартаменты
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Апартаменты и квартира в чем разница


Бесплатный звонок юрконсультанту: 8 800 350-29-83
 

Понятие апартаментов на российском рынке недвижимости относительно новое, поэтому ни покупатели, ни сами застройщики не могут толком объяснить, чем отличаются апартаменты от квартиры, и какому из этих двух вариантов отдать предпочтение. Давайте разберёмся в этом подробней.

Разновидности апартаментов

В законодательстве нет трактовки термина апартаменты. Слово постепенно начало приживаться на рынке недвижимости, поэтому теперь очередь государства верно классифицировать этот тип жилья, чтобы регулировать действия застройщиков.

Ключевое отличие между этими типами жилья – в назначении земельного участка, выбранного под застройку.

Поэтому разница сразу явно будет отражена в документации застройщика. Чтобы узнать необходимые данные, потребуется запросить получение кадастрового паспорта.
Если застройщик намерен возвести апартаменты, в этом документе будет указано:

  1. Участок подходит для размещения гостиницы или зданий гостиничного типа;
  2. Земля предназначена для общественных зданий.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: как купить апартаментыПроще всего разобраться с первым вариантом. Это самый подходящий тип, купить апартаменты в таком доме можно, как и обычную квартиру в новостройке на основании ФЗ №214.
Если вы столкнулись со вторым вариантом, обратите внимание на вид разрешённого использования участка. Пункт о размещении гостиницы в наличии? Значит здание подходит и можно думать о покупке. Иначе на месте построят офисное помещение, которое является нежилым, здесь нельзя зарегистрироваться и проживать как в обычной квартире. Вернее, фактически жить может и получится, но это незаконно.

Идеальный и безопасный для человека вариант – найти застройщика, который получил разрешение на строительство апартаментов, а выбранный им участок предназначен для возведения зданий гостиничного типа.

Рекомендации по выбору застройщика

Здесь принцип такой же как и при выборе квартиры. Для начала потребуется «поднять» такие документы:

  • Устав, в котором обратить внимание на величину уставного капитала. Фирма, на счету которой несколько тысяч рублей, выглядит подозрительно. У уважающего себя застройщика на балансе будет несколько десятков миллионов;
  • Спросить свидетельство о регистрации и постановке на учёт налоговой;
  • Выписку из ЕГРЮЛ;
  • Разрешение орт местных властей на начало строительных работ по заданному адресу;
  • Проект здания и договор страхования.

Не стоит бояться показаться занудным. Приобретение апартаментов – сделка многомиллионная, это не поход в магазин за хлебом.

Обязательно поищите опытного юриста, который вместе с вами проверит документацию на всякий случай.

Только после тщательного изучения документов нужно подписывать договор.
В проектной декларации обратите внимание на источники финансирования проекта. Если там указано, что стройка ведётся за счёт банковского кредита – это неплохой знак. Банк просто не выдал бы столь крупную ссуду непроверенному застройщику, вызывающему сомнения. Все пристальные проверки он прошёл, поэтому ему можно доверять.
Чем отличаются апартаменты от квартиры: как купить апартаменты Менее подходящий вариант – долевое строительство, в рамках которого все работы ведутся на финансы дольщиков. В этом случае есть большие риски затягивания строительства и переносов времени сдачи объекта в эксплуатацию. Если случится спад продаж, у него просто не будет достаточно средств для продолжения работы. Это значит, что строительство апартаментов будет заморожено, пока не появится источник финансирования.
Чуть проще будет тем заёмщикам, которые решат взять ипотеку. Кредитор сам проверит застройщика апартаментов и не выдаст средства, если тот будет подозрительным.

Предварительный договор долевого участия – не ваш вариант

Часто застройщики предлагают подписать договор долевого участия. Такой вариант покупки жилья имеет право на жизнь: стоимость объекта гораздо ниже, вы защищены законом и в случае обнаружения любых недочётов получаете право обращаться в суд с требованием решить проблему.

Предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, со-инвестирования или бронирования – все это плохие варианты. Они не безопасны, именно такие застройщики чаще всего оставляют дольщиков ни с чем.

На предварительном договоре долевого участия стоит остановиться более подробно. Обычно застройщик предлагает такой вариант, когда у него ещё нет на руках разрешения на строительство от администрации города, но вскоре оно будет получено. Согласно действующему законодательству, без этого документа застройщики не вправе заключать с дольщиками ДДУ. Поэтому был придуман «предварительный» ДДУ, который призван соблазнить покупателя сниженной стоимостью и огромным выбором апартаментов на любой вкус ещё до старта продаж.

Отказывайтесь от предварительного ДДУ, который никак не защищает покупателя и не даёт ему никаких гарантий.

Ушлый застройщик может просто исчезнуть с деньгами, а добиться правды через суд, имея на руках не зарегистрированный в Росреестре договор, не получится. Кроме того, всегда есть риск того, что одна квартира будет продана сразу нескольким дольщикам, так что проблем в будущем не оберёшься.
Не рискуйте ради мнимой скидки и дождитесь, пока все документы у застройщика будут готовы. Тогда можно смело оформлять ДДУ.

 

Приготовьтесь платить налоги на апартаменты

Сразу после завершения сделки и получения документов о собственности на свежеприобретённый объект недвижимости каждый год его собственнику государство начнёт начислять налог.

Величина его рассчитывается таким образом: ставку налога следует умножить на кадастровую стоимость объекта.

Чтобы получить примерную сумму налога, возьмите среднее значение кадастровой стоимости (ищите именно такие объекты, которые имеют примерно одинаковую с вашей квадратуру).
Для сравнения оцените величину налога, утверждённую в стране:

  1. Средняя квартира на первичном рынке – 0,1% от её кадастровой стоимости;
  2. Апартаменты – 0,5%.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: как купить апартаменты Ещё до покупки желаемого объекта важно просчитать, сколько налога придётся платить ежегодно. Логично, что приобретать апартаменты, за которые придётся платить высокий налог, невыгодно. Поэтому так важно требовать у застройщика кадастровый паспорт ещё до принятия решения.
Следующий проблемный момент – величина платежей за коммунальные услуги, которые в среднем окажутся на 10-15% дороже, чем для обладателя квартиры в новенькой новостройке. Общая сумма напрямую зависит от политики УК, её тарифов на ЖКХ и того, будут ли жильцам оказываться дополнительные платные услуги (озеленение, консьерж, охрана). Есть и недорогие апартаменты, где уборка территории и вывоз мусора не будут сильно бить по карману.

Что с пропиской

Прописка – термин, используемый ранее. Сегодня его заменили на более современную «регистрацию», хотя суть осталась прежней – это официальное место проживания человека, указанное в его паспорте. Регистрация бывает временной или постоянной.

Здесь кроется ещё одно отличие квартир от апартаментов: в первом случае получить постоянную прописку можно, в апартаментах же регистрацию необходимо продлевать каждые 5 лет.

Аналогичные требования применяются и по отношению к несовершеннолетним детям. Дети должны быть временно или на постоянной основе зарегистрированы в том же месте, где проживают их родители.

Преимущества и недостатки покупки апартаментов

Весомым плюсом становится инфраструктура и те, кто собираются покупать апартаменты, прекрасно об это осведомлены. Застройщик заранее продумывает расположение достаточного количество парковочных мест, наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, дошкольных учебных заведений и конечно же остановок общественного транспорта. Обычные новостройки часто не могут таким похвастаться.
Следующий аспект – роскошный ремонт. Планировка ультрасовременная, всё выполнено качественно и с учётом последних модных тенденций. Подобное жилье приобретают творческие люди, желающие, чтобы даже окружающее пространство говорило об их чувстве вкуса и индивидуальности. Апартаменты лишь лишний раз показывают статус их обладателя.
Вместе с тем есть и ряд недостатков, скрывающихся за внешней привлекательностью:

  • Налог. Ввиду кадастровой стоимости объекта, в котором апартаменты расположены, налог устанавливается на уровне 0,5%. Если же апартаменты расположены в офисном здании – налог повышается до 2% ежегодно;
  • Величина коммунальных услуг. В процессе приобретения недвижимости необходимо брать в учёт площадь помещения. Если в неё входит придомовая территория, места общего пользования, то необходимо понимать, что тариф будет считаться со всей этой площади. Общая сумма в платёжке может оказаться неожиданно большой. Итого получается, что вся выгода от покупки апартаментов просто исчезнет через несколько лет – её съедят налоги и коммуналка.

Вариантов, как купить апартаменты, есть несколько: рассрочка, кредит или аккредитив. Каждый из методов отличается своими особенностями.

Расходы на обслуживания и цены

Земля, на которой застройщик возводит апартаменты, обычно дешевле, нежели участок под многоквартирные дома. Если взять однокомнатные апартаменты, они стоят примерно на 15% дешевле квартир аналогичной площади. Двухкомнатные апартаменты дешевле на 20-30% в случае отсутствия в них отделки. Если постараться, можно найти на рынке апартаменты более низкой стоимости – так называемый бюджетный класс.

Более высокие налоги и коммуналка нивелируют всю выгоду предложения.

Чтобы окончательно определиться с выбором, нужно просчитать стоимость понравившихся вариантов.

Пример: покупаем некий апартамент за 9 миллионов рублей, экономим на его стоимости 20% или 1,8 миллионов по сравнению с квартирой аналогичной отделки и квадратуры. Предположим, что коммуналка для апартаментов на 15% выше, чем для обычных квартир. Итого годовое содержание плюс налоги обойдётся для квартиры в сумму примерно 50 тысяч рублей, а для апартаментов – 85 тысяч рублей. Имеем разницу 35 тысяч рублей в год и это не говорит в пользу апартаментов.
Теперь вспомним об экономии в размере 1,8 миллионов рублей, которую получили при покупке квадратных метров. По примерным расчётам получается, что эту сэкономленную переплату повышенная коммуналка «съест» примерно за 50 лет. И спустя это время квартира в плане расходов на содержание станет более выгодной.

Напоминаем, что все расчёты примерные. В регионах и мегаполисах цены существенно отличаются, поэтому выбирая между квартирой и апартаментами, необходимо оценить все плюсы и минусы обоих вариантов.
Собираетесь продать апартаменты через десяток лет и найти более привлекательный вариант? Смело покупайте. Хотите иметь вложение в недвижимость, которое затем ещё детям в наследство останется? Квартира – это ваш выбор.

Прочтите также: Как продать квартиру: без посредников, самостоятельно, выгодно

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:
или заполнив форму ниже.