Понедельник , Сентябрь 16 2019

Бесплатная юридическая консультация*:

* - в бесплатную консультацию не входит подготовка письменных ответов  

Бесплатный звонок юрконсультанту: 8 800 350-29-83
 
ГЛАВНАЯ >> Инвестирование: капитала, в акции, в недвижимость, стратегии и риски инвестирования >> Как купить квартиру: пошаговая инструкция, скачать образец договора

Как купить квартиру в 2019 году: все нюансы и тонкости!

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Как купить квартируПеред тем, как купить квартиру, гражданину необходимо провести множество подготовительных мероприятий — собрать нужную сумму денежных средств, определиться с требованиями к возможной к приобретению недвижимости, выбрать, на каком рынке – первичном или вторичном – осуществлять покупку. На связи – команда профессиональных экспертов на рынке недвижимости, одни из постоянных консультантов нашего портала. В сегодняшнем материале они расскажут, как правильно заключить сделку, проверить объект на юридическую “чистоту”, а также ответят на популярные вопросы.

Готовимся к приобретению квартиры – правильно и безопасно

Как купить квартируПокупка собственного жилья требует от будущего собственника ответственного подхода.

Если упустить из виду некоторые нюансы, возможно не только потерять драгоценное время, но и крупную сумму денежных средств, заработанных своим трудом. А все потому, что на рынке недвижимости орудует множество мошенников, основной целью которых является обман покупателей путем сокрытия важной информации относительно объекта.

Потенциальному приобретателю объекта недвижимости нужно выполнить сразу несколько задач.

1. Определиться с тем, кто именно будет заниматься подбором недвижимости

Возможно 3 варианта:

  1. сам будущий владелец;
  2. его доверенное лицо;
  3. либо же профессиональный участник рынка – риэлтор.

2. Подумать над величиной основных и дополнительных расходов, связанных со сделкой

Покупателю необходимо определиться с бюджетом – суммой денежных средств, которую он готов в совокупности потратить. В указанную сумму входит не только предполагаемая цена объекта по ДКП, но и:

  • расходы на оформление документации – нотариальное заверение, государственная пошлина за регистрацию права собственности;
  • услуги риэлторских агентств;
  • возможный ремонт в будущей квартире;
  • приобретение дополнительного оборудования, мебели, бытовой и электронной техники.

3. Подготовить перечень требований, которые будут предъявляться к недвижимости

Как купить квартируСейчас не наблюдается недостатка ни в спросе, ни в предложении. На рынке представлены все возможные виды квартир – с отделкой, ремонтом или без, в спальных районах или индустриальных, в высотных домах и не очень, 1-комнатные и 5-комнатные и др. От многообразия просто “глаза разбегаются”. Можно просто упустить отличный вариант, банально “запутавшись”.

Именно поэтому важно определиться с перечнем минимальных требований к недвижимости, чтобы сразу сузить круг потенциальных продавцов. Например, если не устраивают квартиры на 1-м этаже по причине повышенной вероятности незаконного проникновения, нужно не рассматривать эти варианты в принципе.

4. Определиться, на каком рынке приобретать объект

Существует 2 рынка жилья:

На первичном рынке продаются квартиры в домах, которые были недавно построены и сданы в эксплуатацию. Кроме застройщика квартира еще никому не принадлежала.

Это статья с сайта vseofinansah точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Наоборот, на вторичном рынке реализуется недвижимость, на которую уже неоднократно переходило право владения от одного лица к другому. Квартир на “вторичке” гораздо больше, чем на “первичке”.

Важно! У жилья и на первичном, и на вторичном рынке, есть как свои плюсы, так и минусы.

Плюсы покупки жилья в новостройках:

  1. отсутствие рисков признания предыдущих сделок по купле-продаже недействительными в связи с их отсутствием в принципе;
  2. новейшие технологии и современные материалы, применяемые при застройке.

Недостатки:

  • обычно нет косметического ремонта;
  • часто новые дома расположены далеко от центра города;
  • возможность столкнуться с застройщиками-мошенниками, затягивающими строительство и объявляющими себя банкротами после заключения договоров долевого участия и сбора денег с дольщиков.

Преимущества покупки жилья на “вторичке”:

  1. много предложений – есть из чего выбрать;
  2. обычно уже сделан ремонт;
  3. не нужно ждать, пока построят дом и его сдадут в эксплуатацию.

Недостатки:

  1. велик риск мошенничества – например, сокрытия продавцом недостатков ремонта или отделки;
  2. квартира может иметь сомнительное прошлое.

Проверка квартиры на юридическую “чистоту”

Перед осуществлением сделки покупателю необходимо проконтролировать – все ли нормально с квартирой и не возникнут ли уже после заключения договора различные проблемы.

При этом необходимо внимательно изучить не только документы, но и проверить объект некоторыми сторонними способами.

1. Проверка квартиры на вторичном рынке

Чтобы избежать “сюрпризов” в будущем, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  • запросить в Росреестре информацию о предыдущих сделках с объектом путем заказа выписки из ЕГРН и отказаться от покупки при наличии подозрений на сомнительные схемы – например, поводом задуматься будет слишком частая смена владельцев;
  • изучить домовую книгу или поквартирную карточку на предмет выявления текущего круга зарегистрированных лиц – это нужно, чтобы включить в договор пункт о возложении обязанности на продавца по выписке всех жильцов, с указанием их ФИО, в такие-то сроки, а лучше вообще покупать квартиру с наличием только одного зарегистрированного лица – самого продавца;
  • выяснить, состоит ли продавец в зарегистрированных брачных отношениях – если да, то во избежание признания в дальнейшем сделки недействительной, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие его супруга (ч. 3 ст. 35 СК РФ);
  • определить, есть ли в составе долевых собственников (если приобретается квартира, находящаяся в долевой собственности) несовершеннолетние лица – если да, необходимо заручиться письменным согласием их родителей (опекунов, попечителей) и органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка;
  • в случае приобретения квартиры в долевой собственности также необходимо установить, воспользовались ли остальные сособственники преимущественным правом покупки или нет (ст. 250 ГК РФ).
Внимание! Также, в качестве дополнительного гаранта благонадежности продавца, желательно проверить его на наличие запущенных в отношении него исполнительных производств по базе судебных приставов.

2. Проверка квартиры в новостройке

Застройщик может привлекать денежные средства физических лиц, заключая с ними договоры долевого участия, а может и не привлекать. Соответственно, возможно 2 варианта:

  1. заключение ДДУ с застройщиком, согласно условиям которого он обязан построить дом и передать квартиру дольщику, а последний – внести определенную плату, предусмотренную ДДУ;
  2. заключение ДКП с застройщиком – в ситуации уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Наиболее комплексной процедура проверки должна быть в первом случае, ведь здесь рисков больше. Причем еще до заключения соглашения нужно:

  1. внимательно изучить историю компании-застройщика – когда было создано юридическое лицо, сколько уже домов было построено, есть ли обманутые клиенты и др.;
  2. проверить, выполнил ли застройщик условия для привлечения денежных средств граждан, предусмотренные ст. 3 ФЗ № 214 от 30. 12. 2004 года “Об участии…” (далее – ФЗ № 214) – а именно, получил ли разрешение на строительство в порядке, указанном в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, направил ли проектную декларацию в орган исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с ч. 2 ст. 19 ФЗ № 214, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором будет возводиться дом, и др.;
  3. уточнить, соответствует ли раскрываемость информации застройщиком обязательным требованиям, указанным в ст. 3.1. ФЗ № 214, и размещена ли она в свободном доступе в Единой информационной системе жилищного строительства;
  4. проверить, размещает ли застройщик денежные средства дольщиков на счетах эскроу;
  5. проконтролировать, страхует ли застройщик риск своей гражданской ответственности перед дольщиками.

Уже после заключения договора и после сдачи дома в эксплуатацию следует приемка квартиры. Дольщик должен проверить, соответствует ли передаваемая недвижимость условиям заключенного ДДУ.

Важно! Если представитель застройщика передает объект с недостатками, дольщик может потребовать их безвозмездного устранения в разумные сроки или соразмерного уменьшения взноса, уплаченного за участие в долевом строительстве МКД (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214).

6 основных способов приобретения квартиры и расчетов с продавцом

Гражданин, намеренный купить объект недвижимости, может расплатиться как наличкой, так и средствами, полученными в рамках потребительского или ипотечного кредита. Кроме этого, можно покрыть часть стоимости жилья за счет средств материнского (семейного) капитала или государственных субсидий.

Способ № 1 — покупка за наличный расчет

Самый распространенный способ. Покупатель просто передает продавцу сумму, обусловленную договором, на руки:

  • до подписания бумаг;
  • или уже после регистрации права собственности.

В первом случае необходимо запросить у продавца расписку или пригласить свидетелей, которые, в случае отказа продавца от сделки, смогут подтвердить, что средства были фактически переданы.

Способ № 2 — покупка за безналичный расчет

 

Этот способ безопаснее, чем предыдущий, так как исключается риск кражи денег – особенно, если передача осуществляется на улице. Кроме этого, наличка может быть потеряна или оказаться поддельной. “Безнал” же решает все эти проблемы.

Внимание! Покупатель может перечислить деньги “безналом” или на расчетный счет, или на банковскую карту продавца. Возможна оплата и при помощи электронных платежных систем.

Способ № 3 — расчет через банковскую ячейку

Еще более надежный способ, чем два предыдущих. Покупатель помещает наличку в специальный банковский сейф. После подтверждения того, что сделка совершена, то есть после госрегистрации перехода права собственности, продавец получает доступ к ячейке и забирает причитающиеся ему денежные средства.

Способ № 4 — покупка квартиры в ипотеку

Квартиры стоят дорого. Стоимость самых дешевых вариантов в регионах России составляет около 1 млн. рублей. Если в наличии нет такой суммы, а стать собственником жилья очень хочется, выход – взять ипотечный кредит в банке.

Кредиторы предлагают массу вариантов. Если есть 2 или более детей, можно взять ипотеку с господдержкой от 6 % годовых. Если заемщик – военный, ему лучше оформить специальную военную ипотеку, погашение которой производится за счет средств государства. Однако и для обычных граждан предлагаются неплохие условия:

  1. сумма кредита – примерно от 300 тыс. и до 30 млн. рублей;
  2. срок полной выплаты – от 1 года до 30 лет;
  3. процентные ставки – от 10 до 14 % годовых.

Способ № 5 — покупка квартиры в рассрочку

Рассрочка, как правило, дается застройщиками при покупке у них жилья по ДКП. Также ее могут предоставить и обычные физические лица-продавцы.

В среднем, условия рассрочки таковы:

  1. покупатель вносит первый взнос в размере 50 % от цены жилья;
  2. далее в течение 3 месяцев – 1 года уплачивает ежемесячно равными долями оставшуюся сумму;
  3. проценты могут как начисляться, так и нет.

Способ № 6 — покупка квартиры у подрядчика застройщика

Бывают случаи, когда застройщик передает в собственность квартиру (-ы) лицу, оказавшему ему какие-либо услуги.

Пример. Застройщик ООО “Лидер” получил от ООО “Стройсервис” строительные материалы на сумму 10 млн. рублей. Взамен застройщик предоставил в собственность подрядчику по окончании строительства 4 квартиры. Чтобы получить прибыль в денежной форме, подрядчик решил их продать.
Важно! Основная выгода покупателя при покупке жилья у подрядчиков – более низкая цена квартир (примерно на 20 % от обычной рыночной стоимости).

Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция

После осуществления всех подготовительных мероприятий (см. выше) наступает самый ответственный этап – подбор подходящих вариантов, проведение переговоров относительно условий сделки, заключение ДКП и посещение Росреестра.

Шаг № 1 – выбор квартиры

Поиск можно осуществлять:

  • через сайты бесплатных объявлений;
  • в газетах;
  • по информации на телевидении, радио;
  • на досках объявлений в городе.

Удобнее всего пользоваться сайтами объявлений, ведь там можно задать нужные фильтры и вывести на экран только предложения, удовлетворяющие определенным характеристикам.

Шаг № 2 – отбор нескольких вариантов

Квартир с заданными параметрами может быть несколько десятков. Необходимо выбрать 2-3 из них и созвониться с продавцами, обговорить дату и время встречи для личного осмотра.

Шаг № 3 – осмотр недвижимости и достижение договоренности относительно условий сделки

В процессе осмотра каждого из вариантов необходимо обратить внимание на соответствие фотографий объекта и текста объявления действительному положению вещей. При наличии существенных расхождений от сделки стоит отказаться.

Процесс переговоров включает в себя предварительное достижение договоренности относительно:

  1. окончательной цены квартиры;
  2. перечня передаваемых дополнительных принадлежностей;
  3. порядка разделения расходов на оплату госпошлины, услуг риэлтора и других трат между покупателем и продавцом;
  4. способа передачи денежных средств.

Шаг № 4 — заключение договора и госрегистрация перехода права собственности

ДКП обязательно должен оформляться в соответствии с Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ. Форма – простая письменная.

Важно! По желанию сторон, ДКП заверяется у нотариуса. Если покупается доля в квартире, то нотариальное заверение обязательно.

Госрегистрация самого ДКП не нужна. Регистрируется только переход права собственности на основании заявления нового владельца квартиры и документов, подтверждающих осуществление сделки. Присутствие продавца в Росреестре необязательно. Также процедуру можно произвести и через МФЦ.

Как купить квартиру в ипотеку

Приобрести жилье при помощи заемных банковских средств несложно:

  1. выбираем кредитную организацию, в которой выдается наиболее выгодная ипотека, на основе отзывов клиентов, рейтингов и личных предпочтений;
  2. подаем заявку на кредитование, при необходимости, привлекаем платежеспособных поручителей;
  3. ждем, пока банк вынесет предварительное решение;
  4. выбираем объект недвижимости на первичном или вторичном рынке;
  5. согласовываем выбранную квартиру с банком;
  6. если банк согласен выдать кредит на нее, оформляем документы – кредитный договор и договор об ипотеке (залоге недвижимости);
  7. регистрируем ипотеку как обременение в Росреестре с одновременно правом собственности на квадратные метры;
  8. ждем, пока банк перечислит деньги продавцу;
  9. выплачиваем кредит в соответствии с графиком погашения.

Как купить квартиру на материнский капитал

Если в семье 2 или более детей, можно получить сертификат на маткапитал в ПФР и направить деньги по нему на улучшение жилищных условий.

При этом потратить МСК можно на покупку как квартиры в ипотеку, так и без привлечения кредитных средств. В последнем случае придется ждать, пока 2-му ребенку исполнится 3 года. До этого момента маткапитал нельзя будет использовать.

Пример. Семья получила сертификат на МСК. Как только 2-му ребенку стало 3 года, супруги решили купить квартиру у физлица на вторичном рынке. Составили договор по всем правилам и включили в него условие об оплате части стоимости квартиры средствами МСК, остальное отдали наличкой. Далее подали в ПФР заявление о распоряжении средствами и приложили копию ДКП, выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру и нотариальное обязательство держателя сертификата об оформлении квартиры в общедолевую собственность супругов и всех детей. ПФР рассмотрел заявление в месячный срок и в течение 10 дней перечислил деньги на счет продавца.

Часто задаваемые вопросы и ответы на них

В.: Как лучше покупать квартиру – с привлечением профессионального риэлтора или самому?

О.: Однозначного ответа нет. С точки зрения надежности и минимизации рисков лучше, конечно, воспользоваться помощью посредника. Скорость сделки также будет выше – риэлтор в кратчайшие сроки подберет наилучший вариант. Из минусов – дополнительные расходы. По нашему мнению, если есть опыт в покупке / продаже квартир, можно обойтись и без дополнительных услуг, в остальных случаях лучше к ним прибегнуть.

В.: Если нет собственных средств для приобретения жилья и нужна ипотека, то где лучше всего ее оформить?

О.: Выбирать банк рекомендуем по критерию финансовой надежности и устойчивости, который публикуется рейтинговым агентством Эксперт РА. Кредитоваться лучше в тех банках, которые имеют рейтинг не ниже ruAA и прогноз его изменения “Стабильный”.

В.: Предоставляются ли налоговые вычеты по подоходному налогу при покупке недвижимости?

О.: Да, причем если квартира берется в ипотеку, то вычетов сразу 2 – основной и по ипотечным процентам. Первый предоставляется в сумме расходов, фактически понесенных на оплату квартиры, но не более 2 млн. рублей (то есть вернуть от государства можно 260 тыс. рублей), второй – в размере фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн. рублей (то есть вернуть от государства можно 390 тыс. рублей).

В.: Есть ли субсидии на покупку жилья?

О.: Да. Например, субсидия молодым семьям в размере 30 или 35 % от цены недвижимости, которая предоставляется в соответствии с Постановлением Правительства № 1050 от 17. 12. 2010 года “О реализации…”.

В.: Куда обращаться, если столкнулся с мошенниками?

О.: Для восстановления нарушенных прав при осуществлении сделки с нарушениями со стороны продавца покупатель может обратиться в правоохранительные органы, прокуратуру, а также в районный суд по месту жительства ответчика.

Итак, квартиру купить несложно, если знать, как правильно это делать. Покупателю нужно уделить особое внимание документам на недвижимость и проверить ее на наличие прописанных лиц, на обременения. Купить жилье можно как за счет собственных, так и кредитных средств. Передать деньги можно лично в руки, через банковскую ячейку или путем безналичного перевода на расчетные реквизиты продавца.

Прочтите также: Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с задатком, с авансом

© 2019, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
 

Автор: Надежда Тихонова

Юрист по налогам

Образование: государственное и муниципальное управление. Специализация: юриспруденция. Навыки и опыт:
  • Гражданское право
  • Налоговое право
  • Семейное право.
  • Составление договоров.
  • Претензионная работа.
  • Составление юридических заключений
  • Оказание юридических консультаций

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:
или заполнив форму ниже.

- ПОХОЖИЕ СТАТЬИ -

88 запросов за 0,196 сек., затрачено 13.48 mb памяти.