Можно ли продать квартиру в ипотеке

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...

Проблема, можно ли продать квартиру в ипотеке волнует, как самого продавца, так и покупателя, которому подвернулся хороший вариант, находящийся под обременением. В первую очередь дело в законности подобной операции, но, если провести ее грамотно, учитывая все юридические аспекты, проблем не будет ни у одной из сторон.

Существуют ли законные способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Особенности процедуры

Правило сделки №1 – уведомить о своих намерениях кредитора нужно сразу же. Любая операция с недвижимостью, которая находится в залоге, должна проводиться лишь с ведома и разрешения той организации, где был оформлен кредитный договор.
Случаев, когда может потребоваться срочная продажа объекта, пока ипотечный долг еще не погашен, может быть масса:

• Потеря или сокращение основного источника дохода. Часть людей решают проблемы обращением за реструктуризацией или срочными поисками дополнительного источника дохода. Часть решает вопрос более кардинально – продажей ипотеки, тем самым избавляясь от груза ответственности. И оба эти варианты правильные;
• Необходимость расширения квадратных метров или желание купить квартиру получше на более выгодных условиях;
• Просто получить прибыль. Опытные инвесторы знают, что купить квартиру в ипотеку на этапе застройки (котлована) можно практически за бесценок и после сдачи дома в эксплуатацию продать в несколько раз дороже. Разница идет продавцу в карман.

В любом из описанных выше случаев заемщик лишь формально может считаться собственником объекта, за который он выплачивает долг.

Так получится ли провести сделку?

Варианта, как продать квартиру в ипотеке, есть 4:

• Досрочно погасить задолженность. Суть метода в том, чтобы найти покупателя, готового взять не «чистую» по документам квартиру, а ту которая обременена залогом. Этот клиент вносит недостающую сумму, объект снимается с обременения и переходит в его полную собственность;
• Перепродать свои кредитные обязательства другому человеку. Для этого в банке-кредиторе встречаются все стороны, после чего ипотечный договор переоформляется с титульного заемщика Иванова на второго заемщика Петрова. Не все банки любят такой вариант из-за дополнительной бумажной волокиты;
• Продажа ипотеки через банк. Вариант самый легкий для человека ввиду того, что все заботы берет на себя кредитор;
• Продажа своими силами. Выполняется только если банк дал добро на процедуру. С будущим покупателем заемщик составляет договор о покупке этого объекта и готовности за него расплатиться. В процессе используется 2 депозитарных ячейки, чтобы все прошло гладко и безопасно для сторон.

Каждый вариант отличается как положительными, так и отрицательными моментами. Разберемся в них подробней.

Досрочное погашение – придется поискать покупателя с наличкой

Согласно ст.301 ГК РФ все права на объект до полной выплаты долга принадлежат банку. Так что уведомить его о желании продать жилье нужно в первую очередь. Дальше сделка проводится по простой схеме: у потенциального покупателя берутся средства для погашения остатка кредита, квартира снимается с обременения самим заёмщиком. Затем он продает ее покупателю уже фактически без притязаний банка.
Для заемщика вариант однозначно комфортный и выгодный, хоть и поиск покупателя – дело нелегкое. Факт обременения отпугивает граждан, не каждому хочется иметь потенциальные проблемы, особенно, если на вторичном или первичном рынке есть масса обычных выгодных предложений.
Продажа квартиры в ипотеке проводится в несколько стадий:

1. Определяется полная сумма долга вместе с процентами в банке;
2. С найденным покупателем заключается нотариальное заверенное согласие о внесении денег в размере, достаточном для погашения займа;
3. Дальше из квартиры выписываются все проживающие, в том числе и несовершеннолетние дети (все вопросы с органами опеки урегулирует титульный заемщик);
4. Долг закрывается, обременение с объекта снимается. Обе стороны обращаются в регистрационную палату, где заключается договор продажи.

Отсюда вытекает основной минус в первую очередь для покупателя. Проблема в том, что продавец всегда может отказаться от сделки, даже если договор купли-продажи подписан и задаток получен.
Банальная смерть заемщика или попадание в больницу – это то, от чего не застрахован никто. Суд конечно будет на стороне покупателя, но такие денежные споры решаются слишком долго. Зато все этапы сделки довольно прозрачны и стороны не ограничены по срокам.

Схема типа «перезайм», когда квартира продается вместе с долгом

По закону находящуюся в залоге у банка квартиру заемщик может передать другому лицу, если тот согласен на такие условия, уведомлен о факте наличия ипотеки и готов брать на себя обязательства по ее погашению.
Новый покупатель либо заключает с банком свой договор ипотеки на старых условиях, либо, если его платежеспособность позволяет – условия меняются в лучшую для него сторону.
Заемщик сам находит нового клиента, приводит в банк и предлагает пройти процедуру переоформления. При этом от нового клиента тоже требуется отвечать выставленным к заемщикам критериям и собрать пакет документов для официальной подачи заявки. При наличии достаточного дохода, хорошей кредитной истории и согласии на такие манипуляции самого банка, новый договор будет заключен.
Квартира по-прежнему остается в ипотеке, вот только гасит долг уже другой человек. Изначальный заемщик избавляется от своих обязательств, но и не может больше посягать на жилплощадь.
Алгоритм действий таков:

• Уведомляем банка о желании продать квартиру;
• Своими силами ищем покупателей или придерживаемся рекомендаций кредитора;
• С покупателем заключается договор передачи задатка, который заверяется у нотариуса. Документ, в том числе должен содержать в себе все реквизиты банка-кредитора;
• Покупатель делает свой первый взнос. Если долг будет погашен досрочно – это делается уже по его желанию, после чего обременение с квартиры будет снято.
• Продавец (первый заемщик) уже не имеет к этому отношения.

Плюсы сделки: почти полное отсутствие рисков. Минусы: сложности с поисками покупателя, передача задатка, необходимость перезаключения договора, на что идет далеко не каждый банк.

Продажа своими силами, когда используются депозитарные ячейки

Здесь не имеется ввиду, что банк знать об этом не будет или сделка проводится нелегально. Метод подразумевает, что покупатель и продавец с согласия кредитора решают все вопросы касаемо погашения, оформления бумаг, снятия с обременения и прочее своими силами, но под присмотром банка.

Продажа осуществляется по такому алгоритму:

• Получение от банка согласия и осмотр объекта потенциальным покупателем;
• Дальше необходимо определить точную сумму долга перед кредитором, чтобы покупатель мог поместить средства в 2 банковские ячейки;
• Составляется предварительный договор в присутствии банковского сотрудника;
• Происходит передача средств. В первой ячейке – сумма непогашенной ипотеки для кредитора, во второй (в случае, если часть суммы от продажи остается) будет лежать часть, предназначенная для продавца;
• Договор купли-продажи подписывается, затем проводится его регистрация в Росреестре. Как только право собственности переходит к покупателю, банк передает ему закладную. С этим документом в МФЦ нужно получить важнейшую справку о снятии обременения с объекта. Только теперь продавец получает ключ ко второй ячейке.

Плюсы подобной сделки в том, что весь процесс контролируется банком. Сделка наверняка состоится, поскольку продавец совершил передачу денег банку, а покупатель знает, что даже если продавец передумает или случится форс-мажор, метод с использованием двух депозитарных ячеек защитит его финансы.

Не самый удачный вариант – банк сам решил продать квартиру

Часто применяется в тех случаях, если клиент длительное время не исполняет свои обязательства по договору или же если он сам решит отказаться от участия в процессе продажи. Вторая ситуация часто случается, если семья заемщика вынуждена переехать в другой город или страну и физически не может находиться «на месте».

Здесь проведение сделки безопасно на все 100%, реализация происходит на торгах, организованных самим банком. Со стороны заемщика потребуется лично подписать согласие на продажу, дальше всеми проблемами снятия объекта с обеспечения и проведением операции занимаются сами работники банка.

Заключение

Как и в любой другой сделке с недвижимостью, чтобы спокойно заключить сделку, требуется верно собрать пакет документов.
В него входят:

1. Документы каждого владельца;
2. Выписка из ЕГРН, в которой четко и ясно прописаны имена собственников объекта;
3. Техпаспорт на квартиру и оригинал выписки из домовой книги (отражает, кто прописан на данной жилплощади);
4. Справка из ТСЖ о том, что у собственника нет долгов по коммунальным платежам;
5. И конечно же если квартира взята в ипотеку одним супругом, без документально оформленного и нотариально заверенного согласия второго супруга любые манипуляции с квартирой невозможны.

Больше всех в сделке рискует покупатель, которого может обмануть продавец, забрав свой задаток. Или же заемщик не предупредит о сделке купли-продажи банк, в результате чего тот просто оспорит покупку и отменит сделку. Поэтому покупателю нужно быть предельно бдительным, контролируя каждый этап сделки.

Просто так продать квартиру, умолчав о многотысячном долге по ипотеке, как будто она уже ваша собственность, нельзя! Если же долг был погашен и обременение снято, собственник волен распоряжаться своим имуществом так, как ему угодно.

Также прочитайте: Как выгодно взять ипотеку на квартиру

© 2017 — 2024, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...