Снимать квартиру или взять ипотеку

Проблема что выгоднее: аренда или ипотека, волнует многих людей. Как показывает статистика, на протяжении 2017-2018 годов даже в перенаселённой столице предложение аренды жилья ощутимо превышает показатель спроса. В свою очередь банки несколько ужесточили требования к потенциальным заёмщикам и сегодня ставка равна в среднем 10% годовых. Так неужели съем обойдётся дешевле, нежели получение кредита на квартиру?

Немного о достоинствах и недостатках каждого варианта

Положительные моменты ипотеки:

1. По истечении длительных 10-15 лет выплаты кредита объект переходит в полноправную собственность заёмщика;
2. С юридической точки зрения выгнать из собственной ипотечной квартиры могут лишь в исключительных случаях. Например, когда заёмщик просто не гасит кредит;
3. Даже при наступлении сложной ситуации можно найти покупателя на залоговую квартиру, которая куплена в ипотеку, тем самым закрыв сумму долга. В идеале на руках ещё останется приличная сумма;
4. Есть возможность получить налоговый вычет за покупку, а квартиру вполне можно сдавать в аренду, тем самым получая ощутимый дополнительный доход.

У варианта есть и минусы, которые останавливают многих:

• Первоначальный взнос обычно равен 10-15% от суммы и в некоторых банках даже больше. Накопить такую сумму весьма непросто;
• В среднем за все время пользования ипотечным кредитом клиент отдаёт банку примерно в полтора раза больше. Если взять кредит на 3 миллиона под 10% годовых на 10 лет, по самым простым подсчётам переплатить нужно 1,7 миллиона рублей;
• Ежемесячный платёж по ипотеке больше средней суммы арендной платы;
• На личную квартиру расходы довольно высокие. Если на съёмной уже есть ремонт и вся нужная для комфортной жизни бытовая техника, то в ипотечных «голых стенах» всё нужно делать самому;
• Если попытаться сэкономить и выбрать вариант ипотеки на строящееся жилье, траты будут ещё больше: ипотечный платёж + расходы на оплату арендованной квартиры для проживания, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Чтобы решить для себя, снимать квартиру или брать ипотеку, нужно учесть положительные моменты аренды жилья:

1. В любой момент можно переехать поближе к новой работе или подальше от надоедливых соседей;
2. Можно копить часть средств, остающихся от заработной платы, тем самым формируя «подушку безопасности», при этом не переживая, что ежемесячный платёж станет слишком неподъёмным;
3. Арендная плата ниже, чем платежи по ипотеке;
4. Чтобы снимать квартиру, достаточно иметь на руках всего 1-2 платежа, большой капитал не нужен.

Есть и минусы:

• Собственники часто не против пересмотреть размер арендной платы в сторону её увеличения. Причём подобные новости всегда застают жильцов врасплох. Для сравнения – ипотечный платёж прописан в кредитном договоре и не может быть в одностороннем порядке увеличен банком;
• Со съёмной квартиры придётся съехать, если вдруг станет нечем платить. Банк на этот случай готов предложить реструктуризацию, дабы не терять клиента.

Сравнивая эти два варианта проживания, проще всего обратиться к числам, чтобы понять: выгоднее просто жить «у дяди» периодически переезжая или попасть «в рабство» банка.

Что целесообразнее: финансовые расчёты

Предположим, средняя стоимость квартиры равна 2 477 000 рублей, рассчитаем несколько случаев, когда потенциальный покупатель может оплатить первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% и взять ипотеку на 10 лет с процентной ставкой 8,56% годовых:

Первоначальный взнос	Сумма ежемесячного платежа	Итоговая переплата	Сколько клиент переплатит за 10 лет пользования ипотекой
371 550	26,172	1 035 211	3 512 211 руб.
619 250	23 093	913 422	3 390 422 руб.
1 238 500	15 395	608 948	3 085 948 руб.

Какие выводы можно сделать? Чем больший первый взнос человек готов предоставить банку в момент заключения договора, тем меньшая нагрузка будет на его бюджет на протяжении периода выплаты и тем меньше он в итоге переплатит.

Более того, в примере используется базовая ставка 10% для всех случаев, на практике же многие банки готовы идти навстречу клиенту, у которого есть больше 25% от суммы, снижая ему годовую ставку. Итого сумма переплаты получается ещё меньше. Второй неучтённый в примере момент – возможность досрочного погашения, которая и при аннуитетных и при дифференцированных платежах позволяет сократить срок выплаты долга, тем самым сэкономив на процентах.

Теперь об аренде. Средняя стоимость съёма квартиры – 17 215 рублей в месяц. Допустим, владелец ежегодно поднимает квартплату на 5%, то через 10 лет стоимость составит – 25 440 руб., а всего за 10 лет аренды квартирант заплатит 2 529 240 рублей. Если бы арендатор взял ипотеку на рассмотренных выше условиях, то переплатил бы почти миллион рублей. На данный момент на эти деньги он сможет арендовать квартиру ещё почти 4 года, но в итоге всё равно не обзаведётся своей недвижимостью. Получается, что ипотека в крупном городе – более экономически грамотное решение.

Ещё один пример расчётов

Вводные данные, используемые в примере:

• Необходимо купить однокомнатную квартиру, стоимость которой 5 миллионов рублей;
• Банк выставил требование внести 15% от суммы в виде первоначального взноса – это получается 750 тысяч рублей;
• Процентная ставка установлена на уровне 9% годовых, период кредитования выбран 10 лет.

Используя обычный ипотечный калькулятор, который есть на сайте почти любого банка, получаем обязательный ежемесячный платёж 53 837 руб., что в итоге выливается в переплату 2,21 миллиона руб. Из этого можно сделать вывод, что оптимальная заработная плата для проживающего в Москве заёмщика должна быть не меньше 90 тысяч рублей, чтобы оставалось достаточно средств на проживание и не приходилось экономить на самом необходимом.

Итого получается, что ипотечная квартира обходится в среднем в 2 раза дороже, нежели стоила изначально. Однако, ежемесячная нагрузка на бюджет семьи будет постоянно снижаться, так что платить станет проще. Рост инфляции приводит к тому, что уже через 5 лет сложно спрогнозировать, на сколько вырастет цена купленной недвижимости.

Для расчётов стоимости аренды в Москве используем сходные данные:

1. Цель – снять однушку в спальном районе;
2. Плата в месяц 30 тысяч рублей.

В год такой человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч рублей, а за 10 лет – это 3,6 миллиона. При этом не учитывается ежегодное подорожание арендной платы. Примечателен тот факт, что разница между ежемесячной стоимостью аренды и ипотеки в небольших городах весьма незначительная. В итоге решение арендовать квартиру кажется более обоснованным.

Какой вариант более предпочтителен?

Даже без сложных подсчётов понятно, что аренда будет обходиться дешевле. Вот только по истечении 10-15 лет обратившийся в банк человек станет полноправным собственником новенькой однушки, а арендатор так и останется с пустыми руками. Хотя если арендатор сможет усиленно копить и разместит средства на депозите, они будут приносить ему пассивную прибыль.

Чтобы сделать верный выбор конкретно в вашем случае, нужны такие данные:

• Сумма арендной платы за квартиру в выбранном городе;
• Отсутствие или наличие накоплений. Если средства имеются – какая сумма «заначки» и можно ли её использовать в роли первоначального взноса;
• Какова рыночная цена понравившейся квартиры;
• Средняя по области годовая ипотечная ставка или же более точные данные – какую ставку готов предложить вам банк;
• Готовы ли вы доверить средства банку, какой процент по вкладу максимально можно использовать на протяжении длительного времени.

Рынок недвижимости очень нестабилен, любые проблемы и экономические колебания в первую очередь отражаются именно на нём. Главное помнить, что с годами показатель инфляции растёт и наличка имеет свойство обесцениваться. А жилье только дорожает.

В заключение

Дать однозначный ответ на вопрос, что в итоге откажется выгодней, не может никто. И у одной и у другой стороны есть масса аргументов в защиту своего мнения. Первые склонны думать, что ипотека – слишком дорогое удовольствие, ведь за пару лет сумма переплаты из-за процентов стремительно увеличивается. Плюс фактор психологический – имея ипотеку не хочется допускать даже мысли о возможном сокращении. Остаться без источника дохода всё равно что оказаться на улице.

Другие уверены, что годами платить чужому человеку, при этом не имея гарантий – затея так себе. Даже ответственные и добросовестные арендаторы не защищены от внезапного выселения, что уж говорить о регулярном повышении арендной платы. Плюс снимать жилье и копить на свой угол – это просто нереально. Чтобы найти верный ответ, нужно оценить такие факторы: планы человека на жизнь, семейное положение, уровень и стабильность дохода, а также регион проживания.

Прочтите также: Пассивный доход: идеи 2018, методы пассивного дохода

© 2018 — 2024, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.