Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры

(12 оценок, среднее: 4,75 из 5)
Загрузка...

В 2021 году изменили правила уплаты налога с продажи квартир, упрощена процедура уменьшения налогооблагаемой базы. Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, а также существуют льготы для пожилых граждан, расскажем в этой статье.

Сразу ответим на главный вопрос:

пенсионеры обязаны оплатить налог на продажу недвижимости на общих основаниях. Это означает, что им не предоставляются никакие отдельные виды льгот.
Но и без дополнительных льгот для пенсионеров, существует богатый спектр льгот для всех граждан. (см. ниже)
  • Путаница возникает в следствии того, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество (согласно статьи 407 НК РФ ). Но налог с продажи квартиры это не имущественный налог, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ), по которому у пенсионеров нет никаких льгот ( согласно статьи 217.1 НК РФ).
  • Также не нужно путать налоговый вычет при продаже квартиры, с налоговым вычетом при покупке квартиры!
    Это вычет который не может быть больше 260 000 рублей, должны быть уплачен НДФЛ за последние 3 года в сумме не меньше 260 00 (иначе вычет будет уменьшен на до соответствующей суммы).
    Подробнее: Налоговый вычет при приобретении квартиры: как оформить и получить

При этом, в общем случае, можно воспользоваться двумя вычетами — и при покупке квартиры и при ее продаже.

Во многих случаях налог при продаже квартиры может быть снижен вплоть до нуля, то есть фактически отсутствовать.

В каких случаях налог с продажи квартиры отсутствует

Согласно упомянутой выше статьи 217.1 НК РФ, если продаваемая квартира (жилое помещение) или доля в праве собственности находились в собственности на момент продажи (а так же  полностью оплаченный ДДУ ):

  1. Более 5 лет
  2. Более 3-х лет, но с дополнительными условиями:
    1. Право собственности возникло в результате:
      1. Наследства или по договору дарения близкого родственника (члена семьи);
      2. Приватизации
      3. Передачи по договору пожизненного содержания с иждивением
    2. Квартира единственная. При этом не учитывается квартира, купленная за 90 дней про продажи.
      То есть, если вы приобрели квартиру, а потом продали старую в течении 90 дней, то то необходимая длительность владения составит 3 года.

Прежде чем переходить к особенностям уплаты налога на НДФЛ, надо разобраться с какой цены он будет рассчитываться.

Какая стоимость продаваемой квартиры берется за базу налогообложения

Интересной особенностью расчета налога на доходы от продажи квартиры является ее стоимость. Сотрудники налогового органа могут использовать цену, указанную в договоре купли-продажи, или кадастровую стоимость. Выбор зависит от их величины.
Согласно статьи 214.10 НК РФ в роли базы налогообложения может быть взята кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если она окажется ниже указанной в договоре, налог будет рассчитан от фактической суммы продажи.

Пример. Гражданка Л. продает квартиру за 1,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость недвижимости – 1 млн. рублей. Расчет налога будет осуществляться, исходя из стоимости, указанной в договоре, т.е. 1,5 млн. рублей.

Применение кадастровой стоимости в роли базы налогообложения во многом связано с возможным занижением цены недвижимости по договору купли-продажи. Многие граждане стараются снизить ее фиктивно, попросту указав минимальное значение. Подобные действия позволяют снизить размер налога, подлежащего выплате. Поэтому сотрудники ФНС вправе выбрать между рыночной и кадастровой стоимостью, более выгодную для государства с точки зрения начисления выплат.

Бывают ситуации, когда недвижимость продается в убыток. То есть, бывший собственник реализует ее за меньшую сумму. В таком случае, он не должен оплачивать налог на доход, поскольку как таковой прибыли нет, но при условии, что цена продажи выше, чем 70% от кадастровой цены! (см. ниже)

Послужить доказательством получения убытка может предоставление двух договоров, на покупку и последующую продажу недвижимости.

Пример. Гражданин Г. приобрел однокомнатную квартиру в недавно возведенном доме за 1 млн. рублей. Через год он захотел продать купленную недвижимость за идентичную сумму покупки стоимость. Однако, покупатели не хотели приобретать ее, поэтому цену пришлось снизить на 200 тыс. рублей. Таким образом, Г. потерпел убытки. Ни о какой прибыли в данной ситуации речь идти не может.
Но должно быть выполнено условия что цена продажи в 800 000 рублей составляет не менее 70% от кадастровой стоимости. (см. ниже)

Пенсионер не вправе самостоятельно настаивать на выборе базы налогообложения. Если сотрудники ФНС посчитаются нужным использовать фактическую стоимость продажи квартиры, запретить это действие им никто не сможет. Закон стоит на их стороне.

Во всех рассмотренных случаях  цена продаваемой квартиры не должна  быть ниже более чем на 30% от кадастровой стоимости. В противном случае налоги будут считаться как если бы вы продали квартиру за 70% от кадастровой стоимости.

В каких случаях и как налог с продажи квартиры снижается, вплоть до нуля

Если продаваемая квартира не попадает по условиям и сроку владения в льготный период то существует 2 основным способа снижения налога с дохода (в размере 13% ) от продажи квартиры, вплоть до нуля (НК РФ Статья 220):

  1. Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Но данный вычет можно применить только к одной квартире, если вдруг продаются несколько.
  2. Документально подтвержденные расходы на ее приобретение. Здесь ограничений по количеству квартир нет.

При этом, налогоплательщик выбирает самостоятельно наиболее выгодный для него вариант!

 

Соответственно, надо производить 2 расчета и выбирать тот, который будет выгоден для продавца квартиры.
Ниже рассмотрено несколько примеров. которые относятся к ситуации когда нет льготы по сроку владения.
Пример 1. Гражданка А. продает квартиру за 2,5 млн. рублей, которую купила за 1,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 5 млн. =3,5 млн.) больше цены продажи (2,5 млн.), то берется 70% от кадастровой стоимости расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 3,5 млн. — 1 млн. рублей = 2,5 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2,5 млн. * 13% = 325 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 3,5 млн.  —  1,5 млн. рублей = 2 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2 млн. * 13% = 260 тыс. рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки А.
Пример 2. Гражданка Б. продает квартиру за 2,5 млн. рублей, которую купила за 1,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 3 млн. =2,1 млн.) меньше цены продажи (2,5 млн.), то берется цена продажи для расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 2,5 млн. — 1 млн. рублей = 1,5 млн. рублей.
Сумма налога составит: 1,5 млн. * 13% = 195 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 2,5 млн.  —  1,5 млн. рублей = 1 млн. рублей.
Сумма налога составит: 1 млн. * 13% = 130 тыс. рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки Б.

 

Пример 1. Гражданка В. продает квартиру за 3,4 млн. рублей, которую купила за 3,5 млн. рублей.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн. рублей.
Так как 70% от кадастровой стоимости (70% * 4 млн. =2,8 млн.) меньше цены продажи (3,4 млн.), то берется цена продажи для расчета налога.
Вариант 1 (налоговый вычет): 3,4 млн. — 1 млн. рублей = 2,4 млн. рублей.
Сумма налога составит: 2,4 млн. * 13% = 312 тыс. рублей.
Вариант 2 (понесенные затраты): 3,4 млн.  —  3,5 млн. рублей < 0
Сумма налога составит: 0 рублей.
Второй вариант более выгоден для гражданки В.

Таким образом, расчет налога с продажи квартиры достаточно прост. Продавец может произвести его самостоятельно, без посторонней помощи.

Но если вам нужна консультация эксперта по этому вопросу, Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ

Предельный срок подачи декларации о доходах – 30 апреля года, следующего за отчетным. Это значит, что 3-НДФЛ за 2022 год должна быть сдана весной 2023 года. Заполнение декларации не должно вызвать затруднений. В ней прописываются данные стороны (налоговой службы, налогоплательщика), сумма дохода и налога.
Декларацию в форме 3-НДФЛ можно скачать с официального сайта ФНС. Заполнить и сдать ее разрешается как в бумажной, так и электронной форме. Данные действия не будут считаться нарушениями со стороны налогоплательщика.

При выборе бумажного варианта, пенсионеру стоит помнить, что заполнять его можно лишь черными или темно-синими чернилами. Нежелательно допускать помарки и перечеркивание записей.

В приеме подобного документа сотрудники ФНС откажут на законных основаниях.

Как и когда необходимо заплатить налог с продажи квартиры

Прежде чем оплатить налог с продажи квартиры, пенсионеру необходимо обратится в территориальное отделение ФНС, предоставив следующий пакет документов:

  1. Заполненную декларацию 3-НДФЛ.
  2. Паспорт и ИНН.
  3. Заявление.
  4. Договор купли-продажи квартиры.

Представленный выше перечень может быть расширен в связи с индивидуальными особенностями оформления сделки и использования имущества. К примеру, в случае понесенных убытков после продажи квартиры, пенсионеру потребуется предоставить договор на ее приобретение.
После проверки документов, сотрудник налоговой службы предоставит реквизиты для оплаты налога. Как уже говорилось выше, оплатить его необходимо успеть до середины лета.
Подать документы в налоговую пенсионер может лично, по электронной или обычной почте. Также не исключена их передача через третье лицо, при условии составления доверенности.

Сроки уплаты налога после продажи квартиры пенсионером и подачи декларации

Оплата налога происходит в период с 30 апреля по 15 июля, уже после сдачи декларации. В том случае, если продавец проигнорирует необходимость уплаты взноса и подачи декларации о доходах, сотрудники ФНС могут применить штрафные санкции.

Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги

  • Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
  • Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
  • Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
  • Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
  • Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена  не ниже 70% от кадастровой.
  • Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.

Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.

В целом можно сказать что текущие условия взиманию налога с продажи квартир очень щадящие и большинство граждан сможет воспользоваться нулевой ставкой (льгота по сроку владения). А под налогообложение попадают категории граждан, которые профессионально покупают продают множество квартир. Но это уже коммерческая деятельность, которая и должна откладываться налогом.

© 2018 — 2022, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(12 оценок, среднее: 4,75 из 5)
Загрузка...
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Автор: Алексей Зайцев

Образование:

Закончил Новосибирский государственный университет с красным дипломом. Различные курсы повышения квалификации в финансовой сфере.

Опыт:

Различный опыт в финансовой сфере, авиаперевозках, IT,  строительстве, логистики нефтепродуктов.

118 запросов за 4,714 сек., затрачено 57.32 mb памяти.