Ипотечный калькулятор

(13 оценок, среднее: 4,69 из 5)

Загрузка...

Сервис ипотечного калькулятора онлайн сейчас предлагают на своих сайтах многие банки. На первый взгляд может показаться, что результаты расчетов у разных банков разные.

Реально сами формулы расчета у всех банков одинаковые, это просто математика, такая же как таблица умножения. Соответственно, можно не «обходить» все сайты банков и, тем более их офисы, и не делать множество расчетов, а сделать самостоятельно один, чтобы оценить — ипотека с какими параметрами доступна заемщику, исходя его финансовых условий.

Параметры для расчета ипотеки

Ипотека имеет три основных параметра:

1. размер,
2. процентная ставка и
3. срок полного погашения ипотеки.

Ниже разобран каждый параметр и его влияние на итоговый результат.

Размер ипотеки (величина кредита)

Чем больше размер возможной ипотеки, тем более широкий выбор жилья будет доступен для покупки заемщиком.

Процентная ставка

Чем меньше процентная ставка, тем меньше платеж в месяц. Это параметр имеет обратное влияние на размер ежемесячного платежа.

Здесь необходимо сделать некоторое отступление, чтобы пояснить, точнее развить один устойчивый миф.

Связь ипотечного процента и доступности жилья

Мгновенный эффект

Существует ошибочное мнение, причем как среди обычных граждан, так и среди чиновников самого разного уровня, вплоть до Президента, что общее снижение процента ипотеки сразу приводит к повышению доступности жилья.

Наглядный пример — повышение цена после объявление о 6% ипотеке.

Отложенный эффект

А вот в перспективе, на уровне 3-5 лет (это срок от выбора площадки для застройки, до сдачи жилого дома), это действительно способно повысить доступность жилья. Так как после снижения процентной ставки, рентабельности строительной отрасли, за счет повышения цен на жилье, возрастает, то будут запущены многие новые проекты. По завершению эти проекты значительно повысят предложение на рынке недвижимости, что приведет к усилению конкуренции и снижению цен.

Плавающая и фиксированная процентная ставка

Процентные ставки по ипотеки могут быть плавающие, когда их величина  изменяется с определенной периодичность, по определенным правилам, например может быть увязана со ставкой рефинансирования ЦБ или быть строго фиксированные.
Какая ставка окажется более выгодной для заемщика, зависит от 2 условий.

• Если банк оценивает что ставки пойдут вниз, то он сейчас будут предлагать более низкую фиксированную ставку, по сравнению с плавающей.
  Но если в реальности ставки повысятся банк окажется в двойном проигрыше, а в выигрыше окажется заемщик.
• Если же банк оценивает что рынок ставок будет расти, он будет предлагать более низкую плавающую ставку, чтобы в будущем больше собирать денег с заемщика. Но если рынок поведет себя не согласно прогнозам банка, он может так же проиграть дважды и дать сейчас пониженную плавающую ставку, и будущем она еще понизится.

Соответствие структуры пассивов структуре активов

Банк почти такой же заемщик финансовых средств как и его клиенты. Он занимает деньги у ЦБ, пенсионных фондов, у других физических и юридических лиц. И вообще говоря, кредитная ставка по этих заемным деньгам так же может быть разная — или фиксированная или плавающая.

По этой причине банки предпочитают действовать немного по другой схеме.
Они предлагают тот вариант ставки, под которой занят сами деньги (получили фондирование).
Если занимают по фиксированной будут предлагать более выгодные условия по фиксированной ставки. Если получают фондирование по плавающей ставки, то будут предлагать более оптимальные условия для ипотеки с плавающей процентной ставкой.

Срок ипотеки

Этот параметр так же оказывает обратное влияние на ежемесячный платеж. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, а значит, как уже отмечалось выше, есть запас по его повышению за счет увеличения суммы ипотеки и расширению доступных вариантов по покупки жилья.

Дифференцированный и аннуитетный и платеж

По размеру ежемесячных платежей различат два принципиальных подхода:

• Аннуитетный платеж – при таком варианте ежемесячный платеж является фиксированным.
• Дифференцированный платеж – этом случае платеж меняется, как правило уменьшается, каждый месяц. Как правило выплачивается «набежавшие» проценты за прошедший период и фиксированная часть от первоначальной суммы кредита. Этот вид платежей менее распространен, так как на начальных этапах требует более высоких доходов заемщика, или приводит к уменьшению суммы ипотеки, а значит и уменьшению доступного для заемщика ипотечного жилья.
• Вообще говоря, было бы более правильно сделать дифференцированный платеж, с увеличением каждый месяц на уровень инфляции, что было бы более логично.

Результаты расчетов

После введения всех параметров и нажатия кнопки «рассчитать» будет выведен результат расчета, который состоит из:

1. Ежемесячного платежа, при аннуитетном платеже, или диапазон ежемесячных выплат при дифференцированном.
2. Переплата по кредиту  (ипотеке)

Переплата по кредиту

Еще одно заблуждение «широких народных масс» связанно с расчетом переплаты по ипотеке (разницы между текущей стоимостью квартиры и суммы платежей  по ипотечному договору).
На самом деле это вообще параметр не имеющий отношение к реальности!!

1. Переплата зависит не только от процентной ставки но и от срока ипотеки. Если Посчитать переплату для 100 летней 1% ипотеки, то она будет в десятки раз выше текущей стоимости жилья!
2. Никакой переплаты в реальности вообще нет! Понять это очень просто.

Если рассчитать на ипотечном калькуляторе некую ипотеку, для некого варианта жилья, но пойти не по пути взятия этой ипотеке и немедленной покупки этого жилья по текущий цене, а начать ровно такие же сумму откладывать каждый месяц (можно даже откладывать их в банк на депозит и получать процент).

Через срок равный сроку ипотеки будет скопленная сумма равная стоимости квартиры на момент начала накопления, «переплата» и даже банковские проценты. Может быть даже случится так, что жилье, которое предполагалось купить не подорожает настолько, что скопленных денег хватить на его покупку. Для простоты будут считать что оно подорожало ровно на столько, сколько было накоплено денег вместе с процентами. Но ведь в этом случае ни о какой переплате никто же не будет говорит?
В реальности жилье может подорожать значительно больше, и тогда вообще не хватит этих финансовых средств. А если к этому еще добавить, что все это время требовалось другое жилье для проживания, то очевидно что, хотя ни о какой переплате здесь не может быть и речи.

Конечно, может сложиться ситуация на рынке, когда накопление будет более выгодно, чем ипотека, но:

1. «Переплата» будет другой, а не разница между начальной стоимостью жилья и суммой выплат.
2. Это рыночная категория, можно угадать, можно не угадать, а как писалось выше для любого заемщика, будь то банк или ипотечник, плавильная стратегия — максимально избегать любых рыночных рисков.

Разные условия у разных банков

После того как разобрали параметры расчета ипотеки на ипотечном калькуляторе и смысл полученных результатов.

Итак, после расчета ежемесячного платежа, если он укладывается в требования конкретного банка по отношению  к ежемесячным доходам, можно переходить на следующий шаг в оформлении ипотеки — начинать общаться с этим конкретным банком.

Но вот вот если ежемесячный платеж не подходит под эти условия, можно попробовать найти другой банк, который будет выдвигать менее жесткие требования. Но тут заемщика ждет неприятный сюрприз

Более высокая процентная ставка у таких банков объясняется не их прихотью или жадностью.

 И хотя банк частично застрахован от полной потери выданных средств, путем обращения взыскания ипотечную квартиру, реализация такого сценария, как правило связана с дополнительными расходами и потерями. Вот эти потери банк и закладывает в его более повышенную кредитную ставку.

Надеемся, что после прочтения этой статьи у вас не осталось непонимания  как пользоваться и интерпретировать результаты ипотечного калькулятора и как формируется рынок доступного ипотечного жилья.

(13 оценок, среднее: 4,69 из 5)

Загрузка...