Как купить квартиру в Москве в ипотеку: история реальной покупки

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...

Жилищный вопрос очень часто перерастает в настоящую проблему. Аренда жилья – это самый простой вариант, но рано или поздно приходит понимание того, что лучше платить деньги за собственную недвижимость, чем за чужую. Речь идет о приобретении жилплощади в кредит. Ведь мало кто сегодня располагает личными накоплениями в сумме, достаточной для покупки московской квартиры на условиях единовременной оплаты. Как купить квартиру в Москве в ипотеку?

Покупка жилья в столице РФ: исходные предпосылки

Порядок действий представляется логичным. Прежде всего, будущему обладателю столичной жилплощади необходимо прикинуть возможные затраты, оценить свою платежеспособность, изыскать начальный капитал. Затем следует выбрать банк для оформления ипотечной ссуды и заручиться содействием компетентного риелтора. После этого можно искать подходящую квартиру, устанавливать договорные отношения с продавцом жилья, добиваться выгодных условий, заключать и проводить сделку, регистрировать собственность, выплачивать ипотеку. Все эти действия могут потребовать больших затрат времени.

Целесообразны ли вообще такие усилия?

Примечательно, что каждая история реальной покупки столичной квартиры очень часто оказывается типичной. Ведь лица из других регионов РФ зачастую живут и трудятся в Москве на следующих условиях:

• ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру, расположенную в значительном удалении от центра столицы, составляет обычно 20 000 – 25 000 рублей;
• сумма оплаты за коммунальные услуги, водоснабжение, электричество, газ и интернет достигает в общей сложности 7 000 – 8 000 рублей за месяц;
  условно-постоянная величина ежемесячной заработной платы варьируется в диапазоне от 50 000 до 70 000 рублей;
• дополнительно к основной зарплате могут выплачиваться премии в размере 5 000 – 25 000 рублей, а также другие доплаты, имеющие зачастую нерегулярный характер.

Кроме того, у многих граждан, посещающих столицу РФ с намерением остаться на постоянное проживание, имеются собственные квартиры и даже индивидуальные дома в регионах. Конечно, такое жилье можно отремонтировать и сдать в аренду, чтобы регулярно получать дополнительный заработок. Между тем, если есть намерение обзавестись личной жилплощадью в Москве или её ближайших окрестностях, то стоит задуматься о продаже недвижимости в родном регионе. Это позволит обрести финансовые ресурсы, столь необходимые будущему обитателю столицы для оплаты стартового взноса по ипотечному займу.

Озадачившись вопросом продажи собственного жилья в регионе с целью получения денег на покупку московской квартиры, следует уделить достаточное время изучению вторичного рынка недвижимости по соответствующему географическому сегменту. Срочная реализация однокомнатной квартиры в большинстве субъектов РФ позволит гражданину выручить от одного до полутора миллиона рублей.

Именно он и определяет способность покупателя квартиры своевременно выплачивать банковскую ипотеку в течение всего периода кредитования без существенного ограничения своих регулярных затрат, имеющих обязательный характер. Таким образом, располагаемый чистый доход ипотечного заемщика необходимо сопоставить с общей суммой его ежемесячных расходов, учитывающих приблизительную величину кредитного платежа. Желательно, чтобы ежемесячные затраты на погашение обязательств по ипотеке не превышали 50% имеющегося дохода.

К примеру, заработная плата заемщика составляет 70 000 рублей в чистом виде за месяц. Это те деньги, на которые он может стабильно и уверенно рассчитывать в относительно долгосрочной перспективе. Пусть структура его ежемесячных затрат выглядит без ипотеки примерно так, как показано в таблице.

Таблица – Структура затрат без учета ипотеки

Получается, без внесения ипотечных платежей у гражданина каждый месяц остается около 14 500 рублей после оплаты всех его расходов, указанных в представленной выше таблице. Проанализировав данную ситуацию, будущий заемщик приходит к убеждению, что на уплату ипотеки можно тратить половину ежемесячного дохода, то есть 35 000 рублей. С учетом этого ипотечного платежа структура затрат покупателя квартиры претерпевает некоторые изменения, так как появляется возможность отказаться от аренды:

1. погашение ипотеки – 35 000 рублей;
2. питание – 20 000 рублей;
3. транспорт – 3 000 рублей;
4. коммунальные услуги с интернетом – 7 000 рублей;
5. мобильная связь – 500 рублей.

Таким образом, общая величина затрат гражданина с учетом жилищного кредита будет составлять 65 500 рублей, если допустить, что после замены арендных платежей (20 000 рублей) взносами по ипотечному займу (35 000 рублей) суммы других статей расходов не подвергнутся корректировкам. У заемщика каждый месяц будет оставаться около 4 500 рублей при неизменных суммах зарплаты и затрат.

Очевидно, что в данной ситуации более правильной будет ориентация заемщика на приобретение вторичной жилплощади, так как это позволит ему получить следующие преференции:

• без промедления заехать в купленную квартиру;
• отказаться от найма чужого жилья, сэкономив деньги;
• минимизировать затраты на проведение ремонтных работ, если помещение окажется в адекватном состоянии;
• не вкладывать существенные средства в покупку новой мебели и прочего инвентаря, если получится найти квартиру с уже меблированной кухней, оборудованным санузлом и прочим оснащением (хотя бы на минимально допустимом уровне).

Первоначальные действия: подготовить деньги, найти риелтора

Спланировав бюджет текущих поступлений и регулярных затрат с учетом предстоящей выплаты обязательств по ипотечной ссуде, будущий покупатель московской квартиры может осуществить продажу своего жилья в регионе. Как уже говорилось ранее, это позволит обрести средства, необходимые и, как правило, достаточные для уплаты стартового взноса по банковской ипотеке в Москве. Если у заемщика имеются собственные накопления, то их сумма может быть добавлена к вырученным от продажи недвижимости средствам, что обусловит расширение возможностей ипотечного заимствования.

Общий объем финансовых ресурсов на руках у потенциального покупателя столичной квартиры окажется довольно внушительным. Держать такие большие деньги при себе не рекомендуется из соображений личной безопасности и экономической целесообразности.

Учитывая, что процесс поиска и приобретения квартиры в ипотеку может затянуться по времени на несколько месяцев, сохранность денежных сбережений с перспективой их преумножения будет играть далеко не последнюю роль.

Отдельная задача – поиск подходящего риелтора и установление с ним партнерских отношений. Это должен быть опытный, компетентный специалист, досконально разбирающийся в своей профессиональной области и великолепно знающий текущую ситуацию на рынке вторичного жилья по Москве. Есть смысл прислушаться к советам знакомых, авторитетных людей, которые ранее пользовались услугами рекомендуемого риелтора.

Часто используемые критерии для выбора подходящего риелтора:

1. Достаточный опыт работы на соответствующем рынке.
2. Практика сотрудничества с крупными представителями отрасли.
3. Отзывы, рекомендации хороших знакомых (особенно тех, кто приобретал вторичное жилье в ипотеку через данного риелтора).
4. Комфортность общения с данным человеком.

Определение цены жилья с учетом ежемесячного платежа по ипотеке

Чтобы узнать ориентировочную сумму ипотеки, на которую стоит рассчитывать, следует направить банку-кредитору соответствующую заявку с приложением пакета необходимых бумаг. По этому вопросу рекомендуется обращаться не в первый попавшийся офис кредитно-финансового учреждения, а непосредственно в то подразделение банка, которое специализируется на ипотечном кредитовании.

Пониженная ставка по ипотеке – интересное предложение кредитора

Огромное значение имеет фактор времени. Некоторые банки предлагают заемщикам сразу две ставки годового процента на выбор. Первая ставка – стандартная (как вариант, 12,00%). Вторая – пониженная (к примеру, 11,75%). Воспользоваться пониженной ставкой можно лишь в том случае, если клиент приобретает квартиру на протяжении определенного срока (обычно 30-50 дней), отсчитываемого с момента предварительного вычисления банком параметров заявленной ипотеки.

Такое предложение способствует существенному снижению фактической стоимости ипотечного кредитования, учитывая весьма продолжительный период погашения жилищного займа.

Период погашения ипотечного займа – важный параметр

Специалист по ипотечным расчетам в банке запросит у заявителя следующие вводные данные:

• Возможная величина стартового взноса (как вариант, средства от продажи жилья в регионе – 1 200 000 рублей).
• Максимальный размер ежемесячного платежа (согласно рассматриваемому примеру, 35 000 рублей – половина получаемого дохода).
• Период выплаты ипотечной ссуды (обычно выбирается в диапазоне от 5 до 30 лет).

При выборе срока ипотеки нужно понимать одно – чем меньший период кредитования предпочтет заемщик, тем меньший процент он заплатит банку-кредитору, однако ежемесячный платеж по выданной ссуде окажется при этом больше. Таким образом, чем дольше срок ипотечного займа, тем больший размер кредитной переплаты будет актуальным для заемщика. Между тем, сумма такой переплаты зачастую перестает смущать покупателя квартиры, если он сопоставит параметры ипотеки с условиями аренды. Как уже говорилось прежде, лучше ежемесячно платить 20 000 рублей по ипотечной ссуде на протяжении двадцати пяти лет и получить квартиру в собственность, чем вносить арендные платежи аналогичного размера за чужое жилье в течение того же срока, но не получить при этом ничего.

Виртуальный калькулятор для расчета параметров ипотеки

Параметры жилищного кредитования можно предварительно рассчитать с помощью виртуального калькулятора, предназначенного для ипотечных вычислений.  Определить величину ежемесячного платежа можно как по стоимости покупаемого жилья, так и по сумме оформляемой ипотеки.

Чтобы рассчитать ежемесячную величину ипотечного платежа, необходимо задать онлайн-калькулятору следующие параметры:

• цена приобретаемого жилья (по этому параметру можно оптимизировать результаты производимых вычислений) и размер стартового взноса, разница между которыми является суммой займа;
• ставка годового процента, % (годовая стоимость ипотечного кредитования);
• период погашения ссуды (измеряется в количестве месяцев срока ипотеки);
• схема выплаты займа (выбирается дифференцированный принцип или аннуитет);
  комиссии банку, взимаемые единовременно;
• дополнительные вознаграждения кредитору, удерживаемые ежемесячно;
• момент, когда заемщик начал вносить ежемесячные платежи по ипотеке (указывается месяц и год).

© 2018 — 2024, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...